擁壁に関する経緯
我々が家を建てようとしているのは傾斜地で、ひな壇のようになった土地が多く、土留・擁壁がある敷地が多いです。
最初は「隣の敷地と高低差が１ｍ以上あって、家を建てたときに２階の窓からの見晴らしがよい土地がよいな。傾斜地でひな壇はこの点でもプラス」と能天気に考えていました。
しかし、妻は既に下調べをしていたようで、「高い擁壁・土留がある敷地はやばい。」との意見。それからいろいろと調べてみると確かにやばそう、ということで土地を買う際には注意をして、結局隣地との高低差が最大１mで収まる土地に決めました。敷地の周囲は、５０年ほど前に造成された大谷石の土留めになっています。
けれど、買ってからハウスメーカと打合せをする中で気づいたリスクもありました。結果的には大きなトラブルにはならなかったけれど想定以上にやばかったので、わかったことをまとめておきたいと思います。
ほとんどはお金でどうにかなることだけれど、少なくとも大手ハウスメーカーで建てる場合には、とんでもない金額がかかるかもしれない、というお話です。
既存擁壁に近接する土地で建築する場合
建築基準法第１９条第４項「建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない。」により、擁壁・土留の高さによらず安全を確保する措置が必要とされています。
さらに、建築基準法施行令第138条により、高さ（土圧）が２mを超える擁壁については、建築確認申請が必要になります。土圧が２m以下の場合は、確認申請は不要だけれど、「安全上適当な措置を講じる義務」は施主に残り、ひいては建築会社の判断に影響を及ぼします。
わかりやすくまとまっていた福岡県建築都市部の解説によれば、
- 既存擁壁の調査等を実施し、安全性を確認する。
- 建物を擁壁上端から一定距離して建築する。（離隔をとる）
- 土留施設等を設置する。（深く杭を打ったり、基礎を深くするなど）
- 既存擁壁を安全な擁壁に造り替える。
の４つの対応策があります。
もし、既に存在する擁壁の安全性を確認できればそれで話は終わりです。特に、高さが２mを超える擁壁の場合には、擁壁を構築した際の検査済み証がなければ、あらたに検査をしてもらう必要があるようです。安全性が確認できない場合には、２－４のいずれかの対策をとることで家を建築できます。
２mを超えない場合には、安全性が確保できているかどうかは、形式的には施主、実質的には建築会社が判断することになります。ただし、明らかに安全性を満たしていないと思われる際には、家を建築後の完了検査済証が発行されないリスクがありそうです。私が相談したいくつかの大手ハウスメーカーは、この部分に対して非常にしっかりとした社内基準を持ち、対策をとっていました。
これは安全性確保の観点からは大変に良いことですが、２～４の対策が必要になるケースが増すとともに、３～４の対策としてエッチする土留・擁壁に高い質を求めることにつながるため、大幅なコスト増につながります。私はこのコストへの影響を甘く見ていました。
我々の事例では
購入した物件は、家の３辺が大谷石の擁壁でした。場所により違いますが、高さは５０㎝～１mぐらいあります。一方で、検討した近隣の物件の中には擁壁が２mはおろか５mぐらいありそうな物件もちらほらありました。
またGL(地盤面)が道路から1mほど高いために、敷地内で道路と同じ高さにある駐車場と家の基礎に高低差ができます。この高低差を処理するために、敷地内に擁壁か深基礎が必要になる土地でした。
既存の擁壁は大谷石でできており、現在の安全基準では擁壁として土圧を受けるには不適合のはずです。ですが、各社、離隔をとったり基礎を深くしたりすることで、そのまま使う方向を検討してくれました。もし擁壁を全てやり直すことになったら、15mが2辺と20mが一辺の合計50m、面積にして30-40平方メートルの擁壁になっていたので大変な金額になるところでした。
では高さが更に低い場合、たとえば40㎝～60㎝の場合は？というケースでは。対応がわかれるようです。見積もりを読む限り、それでもしっかり型枠ブロックで施工する会社と、土圧がほとんどかからないということで普通のコンクリートブロック（ＣＢ）を使う会社がありました。
我々のケースでは、3辺のうち2辺は既存擁壁をそのまま使い、1辺だけをやりなおすということで、100万円～150万円かかる見込みです。こちらは外構費用の上振れ要因の一つとなりました。
また、敷地内での高低差の処理のための深基礎ですが、一社の見積もりは200万円、もう一社は60万円と差が出ました。こちらも予期せぬ出費です。各社間取りが違い、深基礎の範囲も違うので単純にはひかくできません。しかし、200万円の見積もりの会社はベタ基礎を採用、60万円の見積もりの会社は布基礎を採用しており、使うコンクリートの量の違い、と考えても納得できそうです。こちらは本体価格の上振れ要因です。
もし高さが3－5ｍある擁壁の上にある物件を購入していたら
同じ地域には、高さが3-5mかそれ以上、長さもそれなりにある、古い擁壁の上にある物件もちらほらと見られます。
仮にこれらの擁壁をやり直すとしたら、1000万円どころか2000万円でもきかないのではないか、という話をあるハウスメーカーからは聞きました。
物件によっては相当に割安になっており、不動産業者によれば、擁壁のやり直しのコストを折半するイメージで価格に織り込んでいるんだろう、とのはなし。こうしたまだしも良心的な売主ばかりであればよいのですが、中には坪単価は市場水準で、まったく擁壁ディスカウントが考慮されていないものも。
たちが悪いのは、高い擁壁の上の家は景観が良いことが多く、リスクを知らなければむしろ擁壁の上にあることがプラスに思えてしまうことです。
もちろん擁壁といっても、最近できたRC造や間知石擁壁で検査に通っているものは、今後数十年にわたって問題はないだろうし、大手ハウスメーカーを通さずに擁壁工事をすれば、ずっと安い値段で工事ができるのかもしれません。
ということで、大手ハウスメーカーに建築を依頼しようとされる方は、古い擁壁がある敷地を購入する前に、ハウスメーカーによく確認をしてしっかりとした見積もりを取ることをお勧めします、というお話でした。
